Как не остаться без дома и денег

Тема сегодняшней информации Министерства финансов Удмуртской Республики – защита от недобросовестных застройщиков в индивидуальном жилищном строительстве (далее - ИЖС).

Покупка собственного дома – мечта многих, и индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) часто кажется привлекательным способом ее осуществить.

Однако, к сожалению, не все застройщики действуют честно.

Согласно открытым данным, среди пострадавших от действий недобросовестных застройщиков немало ижевчан и жителей других населённых пунктов Удмуртии. Пострадавшие делятся своей проблемой даже с жителями других регионов нашей страны  – с "друзьями по несчастью": быть обманутыми всегда сложно, а когда человек остается без жилья и чаще всего с кредитом, за который нужно платить независимо от обстоятельств...

Давайте разберемся, как обезопасить себя и свои вложения.

Типичные схемы обмана и как их избежать:

1.Застройщик взял деньги и пропал: Вы внесли крупный аванс за дом, который должен был появиться на участке, но стройка так и не началась. Застройщик перестает выходить на связь, офис пустует, а фирма оказывается ликвидированной.

Главный признак, что со строительством будут проблемы, — слишком низкая цена. Никто не будет работать себе в убыток, ведь стройматериалы и услуги рабочих оплачиваются на рыночных условиях. 

2. Застройщик не рассчитал свои силы: Компания взяла на себя слишком много заказов, а полученные средства направила на другие цели. В итоге строительство вашего дома затягивается или вовсе останавливается.

Обращайтесь только в надежные компании — те, которые уже давно на рынке и зарекомендовали себя с положительной стороны. Признаки таких застройщиков —большое количество сданных построенных домов, хорошие отзывы в разных источниках, понятный договор.

Проследите, чтобы в договоре были отражены сроки завершения отдельных этапов работ, которые должны быть определены, например, в плане-графике строительных работ. Таким образом, вы сможете своевременно среагировать при нарушении отдельных этапов строительства.

Недобросовестные застройщики, когда срыв строительства уже очевиден, начинают "избавляться" от имущества. Важно при нарушении плана-графика строительных работ своевременно обратиться в суд, к приставам для наложения ареста на счета и имущество застройщика в целях возможности компенсации своих убытков.

3. Застройщик ошибся в проекте: Вы выбрали дом, внесли предоплату, но в процессе выясняется, что проект требует серьезных доработок, каждая из которых влечет за собой значительные расходы.

Выбирайте застройщиков с уже реализованными и проверенными проектами.

4.Застройщик сэкономил на материалах: Застройщик решает сэкономить, используя более дешевые стройматериалы или нарушая технологии (например, уменьшая глубину фундамента).

Чем подробнее договор, тем лучше. Это говорит о том, что застройщик понимает из каких материалов будет строить и какие технологии будет применять, закладывает это в бюджет строительства. Со своей стороны, будущий собственник сможет проверять соответствие поставляемых материалов своему заказу в процессе строительства.

Проследите, чтобы в договоре были положения о гарантийном сроке. Например, "Гарантийный срок нормальной эксплуатации объекта и входящих в него инженерных систем, оборудования, материалов и работ устанавливается на 5 (пять) лет. Течение гарантийного срока начинается со дня приемки результата работ Заказчиком".

5. Застройщик подменил понятия в договоре: Недобросовестные компании могут использовать в договоре формулировки, которые на первый взгляд кажутся безобидными, но на деле означают совсем не то, что вы ожидали. Например, "возведение конструкции" или "сборка домокомплекта" могут означать лишь постройку "теплого контура", а не полноценного жилого дома.

Убедитесь, что в нем четко прописано "строительство жилого дома", указаны конкретные материалы и ожидаемый результат.

6. Застройщик повышает цену до завершения строительства: Застройщик, ссылаясь на различные обстоятельства (например, рост цен на стройматериалы, необходимость привлечения дополнительных рабочих и т.д.), требует для завершения строительства цену бОльшую, чем изначально стороны обговаривали и это прописано в договоре.

Убедитесь, что в договоре указано, что цена договора твердая. Это значит, что цена не подлежит увеличению.

ВАЖНО!

1.    С 1 марта 2025 года вступил в силу Федеральный закон № 186-ФЗ, который урегулировал на законодательном уровне порядок правоотношений между заказчиком и подрядчиком при строительстве объектов ИЖС с использованием эскроу-счетов. Понятный механизм взаимодействия между гражданами, подрядчиками и банками повысил прозрачность частного домостроения.

В апреле 2025 года также вступил в силу Федеральный закон № 283-ФЗ, который освободил услуги подрядчиков от НДС при строительстве индивидуальных домов. Платить налог на добавленную стоимость не потребуется, если все расчеты будут проходить с использованием эскроу-счетов.

Некоторые подрядчики предлагают свои услуги за меньшую стоимость при взаимодействии без эскроу-счетов. Стоит 100 раз подумать прежде, чем решиться на такую экономию. Эскроу-счёт — это специальный банковский счет, на котором временно хранятся деньги покупателя до тех пор, пока продавец не выполнит условия сделки. 
Средства покупателя передаются подрядчику только после завершения строительства и регистрации права собственности. Эскроу-счета защищают покупателей от риска потери вложений и способствуют повышению прозрачности и надежности сделок.

Этапы работы с эскроу:

- Заключение договора подряда между заказчиком и подрядчиком. Выбрать проверенного подрядчика и проект дома можно на платформе строим.дом.рф. Затем заказчик заключает договор строительного подряда.

- Банк открывает заказчику счет эскроу, на котором заказчик размещает деньги. Сумма "замораживается" банком на время строительства.

- После завершения строительства дома счет эскроу раскрывается и подрядная организация получает оплату.

2.    Учитывая, что законодательно пока не урегулирован вопрос защиты в отношении обманутых заказчиков ИЖС, как по обманутым дольщикам, советуем застраховать свои риски: от банкротства застройщика, в случае недостроя и пр. Данные дополнительные расходы оправданы. Они, как минимум, обеспечат вам здоровый и спокойный сон во время строительства, как максимум, обеспечат вам сохранность ваших сбережений (страховая компания выплатит вам страховую сумму в случае наступления страхового случая).

Желаем вам добросовестных застройщиков и счастливого новоселья в своем доме!